金融商品の一つにREITがある。不動産投資を商品化して、通常の株と同じ感覚で売買できるようにするものである。詳細は、例えばJAPAN-REITに詳しく、数えられる程度の投資法人が存在していることがわかる。多くの株が数百円から数千円程度であることに対して、REITは一株数十万と高いようにも感じるが、多くの株は100株単位であるのに対し、REITは1株から買えるので、実質的には同じぐらいの価格である。
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不動産投資というと、一般的には、アパートの一室を買って賃貸に出すような、いわゆるアパート経営やマンション経営が想定される。中には不動産王のような人もいて、不労所得で稼ぐ方法といった本もたくさん出回っている。個別には取り上げないが、Amazonで検索すれば以下の通り。。。バブルの頃ならば、転売で利益を得るようなものが不動産投資だったかもしれないが、現状では利回りを考えるのが普通であろう。
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そうなると、不動産投資で直接アパートを買うか（そして賃貸で稼ぐか）、それとも、株式市場でREITを買うか（そして配当をもらうか）という選択肢が生まれるように思われる。利回りだけでみれば、多分どちらも同じ程度で、3-6%程度ある。ただし、不動産投資の方は、いろいろと手を入れたり損益通算などの余地があるから、うまくやれば10-15%といった可能性もある。逆に、REITは株と同じなので流動性は高く、さらに、大規模ビルへの分散投資となるため安定性はかなり高い。借り手が見つからずに賃貸収入が入らないような問題は、アパート経営の方が生じやすいだろう。
いろいろ自分でやれると思う人は不動産投資で直接、そんなにうまくいかないだろうと思う人は、REITを買っておくのが良いだろう。当然、REITは株と同じように毎日売買できるので、購入は容易である。一方でアパートを買うという場合には、結構な手間が必要になる。このあたりも手間をかけてもいい人は不動産投資、面倒な人はREITでお手軽にということになる。
もう一点重要な点として、不動産投資の場合はローンが組めるという点は考慮する必要がある。つまり、不動産投資の場合は、手元にお金がなくても、ローンでアパート一室を購入し、その家賃収入をローン返済に当てていくことができる。ローンを組んでREITを買う人はいないとは言えないが、あまり現実的ではない。
そう考えると、不動産投資は、手元資金がないが投資をしたい、よりリスクを取りたい人向けだということがわかる。逆に、REITは、手元資本があって、リスクをとりたくない人向けである。期待されるリターンは基本的には変わらない。
ところで、REITの適正価格はどのように考えたら良いだろうか。コロナ禍においてREITは上昇傾向にあり、逆に利回りは下がっている。利回りが大事という点では、買い時とは言えないようにも見える。同時に、株式でいうところのPBRは、REITではNAVと呼ばれる。資産となるビルの総額に対する現在の株の総額の割合である。1であれば、資産と株の価格が同じということになり、ちょうど適正ということであろう。1を切れば割安、１を超えれば割高とされる。2021年時点では、高いものは1.7近くになっている。
買い時ではないようにも見えるが、NAVは高い方が良いという見方もあるようだ。理由は、増資をしやすいということによる。REITは、通常の株とは異なり、利益はほぼすべて配当に回す必要がある。このため、新たな利益を増やすためには、ビルを買うための資金を新たに募るしかない。この時、株価が高ければ、少ない新規株式発行で十分な資金を得ることができ、水増し感が減る。
昔はこの議論はあまりなかったように感じるので、だんだんと意識されるようになってきているということかもしれない。いずれにせよ、アパートを買おうと考えたときには（多分こちらの方が、誰でも思いつきやすい）、REITについても考えておくのが良い。
